Due diligence de un leasehold en Bali: qué comprobar antes de pagar nada (con Puri Sidem como ejemplo)

Un comprador extranjero en Bali no compra el suelo. Compra un leasehold: un contrato que le da derecho a usar, vivir, alquilar y transmitir el inmueble durante un plazo fijo. En Puri Sidem ese plazo es de 27 años con una extensión garantizada de 25 años más: 52 años en total.

No es un defecto de un proyecto concreto: es como funciona la ley indonesia para quien no es ciudadano. Para un extranjero siempre será leasehold, así que la pregunta útil es otra: ¿qué tan sólido es este leasehold en concreto?

La propiedad plena del suelo en Indonesia (Hak Milik) está reservada a ciudadanos indonesios. Un extranjero tiene tres vías realistas: un contrato de leasehold, un derecho de uso (Hak Pakai) ligado a su residencia, o una sociedad indonesia con socios extranjeros (PT PMA) que sea la titular.

El leasehold es la vía más habitual y la más sencilla: no exige crear una sociedad, ni un administrador local, ni llevar contabilidad societaria en Indonesia. Por eso desconfía de quien prometa a un extranjero la propiedad plena del suelo: pregunta a nombre de quién quedará el certificado.

Muchos leaseholds en Bali se anuncian por su plazo máximo posible. Un «leasehold de 50 años» puede ser en realidad 25 años más unas extensiones que el propietario del suelo concederá o no más adelante, a un precio que nadie ha fijado. Sobre el papel son 50 años; en la práctica tienes asegurados 25.

Lo que importa es qué años están garantizados por escrito hoy. En Puri Sidem la extensión de 25 años está garantizada en el contrato desde el principio, de modo que el horizonte de 52 años no depende de una negociación futura. Las condiciones concretas de la extensión forman parte del contrato y las repasamos contigo en una llamada.

1. Cuándo empieza a contar el plazo. ¿Desde la firma o desde la entrega? En una compra sobre plano, los meses de obra pueden comerse años de tu leasehold sin que nadie lo diga.

2. Si la extensión está garantizada. Busca una redacción que conceda la extensión con sus condiciones fijadas ya, no «podrá prorrogarse previo acuerdo».

3. La zonificación. El alquiler de corta estancia solo es legal en ciertas zonas del plan territorial (RTRW). Si algún día vas a alquilar, comprueba la zona de la parcela, no solo la del barrio. Puri Sidem está en una zona donde el alquiler de corta estancia está permitido.

4. Quién firma como arrendador y si es realmente el titular del certificado del suelo.

5. Quién construye y si puedes verlo. En Puri Sidem la obra la ejecuta Tata Mulia, constructora indonesia con más de 30 años y más de 300 proyectos, el fundador la supervisa en persona y se publican vídeos de obra con fecha.

6. Una revisión independiente. Que un notario o abogado que trabaje para ti, no para el vendedor, lea el contrato antes de cualquier señal.

La entrega de Puri Sidem está prevista entre julio y septiembre de 2027. Cada residencia se entrega llave en mano: cocina completa, lavandería, todo el mobiliario y los electrodomésticos, aire acondicionado por conductos, piscina privada y jacuzzi. Se entra con la maleta.

Son 16 residencias en total —de 1, 2 y 3 dormitorios, la de 3 con ascensor privado— alrededor de un wellness club privado: restaurante, lounge, spa, planta de Ayurveda, concierge, mayordomo y chófer. A 20 de septiembre de 2026 quedaban 6 libres.

La gestión la lleva la propia empresa de BFD, de principio a fin: huéspedes, personal, mantenimiento, contabilidad, impuestos y cumplimiento normativo en Indonesia. El propietario solo decide una cosa: vivir en la residencia o que se alquile.

Si quieres ver la estructura del contrato, las condiciones de la extensión o cómo funciona la gestión, reserva una llamada o escríbenos por WhatsApp. Ilia o alguien del equipo te lo explica con el contrato delante.