El leasehold en Bali explicado: qué significa realmente el "Hak Pakai" para los inversores extranjeros

La ley indonesia reserva la propiedad plena del suelo —el Hak Milik— a los ciudadanos indonesios. Los inversores extranjeros no pueden ostentar este título directamente, sea cual sea la forma en que se estructure la compra.

Ese es el punto de partida de toda estructura inmobiliaria legítima en Bali dirigida a compradores extranjeros. Quien te ofrezca la propiedad plena siendo extranjero te está ofreciendo algo que no existe en la ley indonesia.

El Hak Pakai ("derecho de uso") es un título que, bajo condiciones específicas, puede ostentarse en una estructura accesible para inversores extranjeros, normalmente a través de una PT PMA (sociedad de capital extranjero). El leasehold es una vía más sencilla y habitual: un contrato de arrendamiento a largo plazo directamente con el propietario del suelo, por un número fijo de años, a menudo con una opción de renovación incorporada.

La mayoría de los desarrollos de villas llave en mano vendidos a inversores extranjeros utilizan el leasehold, precisamente porque es más sencillo, no requiere una estructura societaria para su titularidad y resulta más fácil de blindar legalmente en un único contrato.

En Puri Sidem, el arrendamiento tiene una duración de 27 años, con una extensión garantizada de 25 años adicionales por el 15 por ciento del precio de compra original. El detalle fundamental es que la extensión está incluida en el contrato que usted firma ahora, a un precio fijado ahora. No es una esperanza de que el propietario del terreno sea razonable en 2054.

Si la extensión está garantizada o es meramente "posible", y el coste exacto de esa extensión (un porcentaje fijo del precio de compra es mucho más seguro que una cifra a negociar más adelante).

Qué ocurre con la obligación del impuesto sobre bienes inmuebles durante el periodo de leasehold.

Ejemplo: una estructura que ofrece un leasehold inicial de 27 años con una extensión garantizada de 25 años por el 15% del precio de compra te da 27 + 25 años de propiedad sobre el papel, que puedes tener en la mano antes de firmar, no una promesa de resolverlo más tarde.

Lenguaje ambiguo sobre la extensión ("extensión disponible") sin un coste fijo ni garantía.

Falta de claridad sobre quién paga el impuesto sobre bienes inmuebles durante el arrendamiento.

Así que la carga de diligencia recae sobre usted. Querrá pagos vinculados a etapas de construcción verificables en lugar de fechas del calendario, un notario (PPAT) contratado independientemente del vendedor, lenguaje claro sobre retrasos en la entrega y un promotor con proyectos terminados y ocupados que pueda visitar. Puri Sidem son 16 residencias de BFD (PT Bali Family Development), con entrega programada para julio–septiembre de 2027: pregunte qué dice el contrato si esto se retrasa. La ventaja de la estructura por hitos es que no está escribiendo un cheque grande en un agujero en el suelo: el dinero se mueve cuando el trabajo está hecho.