Los números detrás de una villa de alta rentabilidad en Bali.

Rentabilidad bruta vs neta: la distinción que lo decide todo

La mayoría de anuncios de villas en Bali publican rentabilidad bruta: los ingresos anuales por alquiler divididos entre el precio de compra, antes de descontar nada. Es el número más fácil de hacer parecer impresionante, precisamente porque todavía no se le ha restado nada.

Entre lo bruto y lo neto están el impuesto sobre bienes inmuebles, las comisiones de gestión, los suministros, el mantenimiento, el marketing del alquiler y la desocupación: las noches que la villa está vacía entre huéspedes. Una propiedad comercializada al 20% bruto suele entregar entre un 10 y un 14% neto.

Puri Sidem habla en neto. Limpieza, mantenimiento, atención al huésped y suministros durante los alquileres ya están descontados de las cifras de arriba. Lo que ves es lo que te llega.

Por qué la garantía es exigible y no una aspiración

Una rentabilidad neta garantizada es una cifra contractual que el promotor respalda durante un periodo inicial fijo. Una rentabilidad estimada es una previsión basada en el comportamiento actual del mercado: útil, pero no una promesa. Una estructura transparente indica ambas por separado y nunca las mezcla en un único número de titular.

Dos cosas hacen creíble la garantía aquí. Primero, no hay impuesto sobre bienes inmuebles durante el periodo de leasehold, lo que elimina un lastre recurrente sobre el beneficio neto. Segundo, BFD opera su propia empresa de gestión, así que la ocupación y el mantenimiento los lleva quien sostiene la garantía, no un operador externo sin obligación contigo.

Contexto para la estimación desde el año 4: la ocupación confirmada en alojamientos vecinos, en un radio de 6 km, es del 72–92%. Puri Sidem está además dentro de la zona comercial rosa del RTRW balinés, donde el alquiler de corta estancia es legal: la rentabilidad no depende de operar en una zona gris.

La estructura de propiedad que sostiene esos números

Un extranjero no puede tener suelo en propiedad plena (Hak Milik) en Indonesia: quien ofrezca propiedad plena a un comprador extranjero está ofreciendo algo que no existe en la ley indonesia. Puri Sidem usa leasehold: 28 años iniciales más una extensión garantizada de 25 por el 15% del precio de la villa. Cincuenta y tres años de propiedad asegurada, con el coste de la extensión fijado en el contrato en vez de negociado más adelante.

Esa distinción importa al comparar rentabilidades. Un retorno alto sobre una estructura con extensión no garantizada, o con coste de extensión sin especificar, no es comparable al mismo retorno sobre 53 años de tenencia fijada por contrato.