Piso en el Maresme o villa gestionada en Bali: la comparación por rentabilidad neta

Comparar dos inversiones inmobiliarias por su rentabilidad bruta no dice nada. Una está en tu comarca, en euros y con tu marco legal; la otra está a doce mil kilómetros, en dólares y bajo otro sistema jurídico. Los porcentajes no son intercambiables.

La comparación útil tiene cuatro columnas: qué te queda al año después de todo, cuánto tiempo tuyo consume, qué puede salir mal en cada caso y qué pasa el día que quieras salir.

Aquí van las cuatro, con las cifras que ya hemos publicado y sin inventar ninguna.

El piso del Maresme: bruto típico del 4,5% al 6%. Le restas IBI, comunidad, seguro de impago, mantenimiento, derramas, los meses vacíos entre inquilinos y el IRPF sobre el rendimiento. El neto real se queda bastante por debajo del titular, y en zona tensionada el ingreso tiene techo mientras el gasto no lo tiene.

La villa gestionada en Ubud: el rendimiento neto contractual es del 12% anual durante los tres primeros años, ya descontada la gestión —es lo que llega, no lo que factura la villa antes de costes—. A partir del año 4 la cifra depende de la ocupación real y es una proyección, no un compromiso.

La diferencia de partida es grande, pero no es gratis, y el resto del artículo va justo de lo que cuesta.

El piso lo gestionas tú, salvo que pagues a alguien: buscar inquilino, firmar, cobrar, reclamar cuando no se cobra, atender averías, convocar al fontanero, ir a la junta de la comunidad y discutir la derrama.

La villa la opera una empresa: anuncios y precios en las plataformas, comunicación con el huésped, entradas y salidas, limpieza, lavandería, piscina y jardín, reparaciones y liquidación mensual. Tú lees el informe.

Esto no convierte una opción en mejor que la otra, pero sí cambia lo que estás comprando. En un caso compras un activo y un trabajo; en el otro, un activo y un contrato de gestión.

En el Maresme: que te cambien las reglas del precio —ya ha pasado—, que el inquilino deje de pagar, y la ocupación. Cataluña concentra el 42% de las ocupaciones de España, con 20 meses de media para recuperar la vivienda. Probabilidad baja, impacto muy alto.

En Ubud: es leasehold, no propiedad plena. Son 28 años más una prórroga contractual de 25, sobre suelo con título en zona turística —lo que legalmente permite el alquiler de corta estancia—, y todo eso lo puede verificar tu notario antes de que pagues nada. El riesgo de divisa existe: el contrato está en dólares y tú piensas en euros. Y la ocupación turística real después del año 3 es una previsión.

Son riesgos distintos, y esa es precisamente la razón por la que tener los dos no es lo mismo que tener dos veces el mismo.

El piso se vende en un mercado profundo y conocido, con plusvalía municipal, impuestos y comisiones, y con el tiempo que tarde. Es líquido de verdad, aunque no instantáneo.

La villa en leasehold se vende con el plazo restante, así que el valor de reventa depende de cuántos años queden y de que el complejo tenga un operador identificable detrás. Se planifica antes de comprar, no después.

Ninguna de las dos es una cuenta corriente. La diferencia es que en una la salida la conoces de memoria y en la otra tienes que estudiarla.

Si lo que quieres es un activo en tu ciudad, que puedas ver desde la ventana y vender el mes que viene, el piso del Maresme sigue teniendo sentido y ningún porcentaje lo va a sustituir.

Si lo que te preocupa es que todo tu patrimonio inmobiliario dependa de una sola regulación, un solo mercado y una sola divisa, entonces la pregunta no es cuál de los dos es mejor, sino en qué proporción.

Se aplican condiciones. Los rendimientos posteriores al año 3 son proyecciones, no garantías. Invertir en inmuebles conlleva riesgo.