投资机会
巴厘岛别墅的宣传常以毛收益率示人，而这类数字往往经不起税费与空置率的考验。Puri Sidem 给出的是净收益率：保证12%，预计第4年起为14–16%。
这些数字背后是53年的产权结构，以及一家对您负责的物业管理公司——而不是包装成"保证"的预测数字。
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精品别墅
$320,000
起价
约合 Rp 5.6B
12%+
保证投资回报率
53年
总租赁年限
- 12%保证租金收益——前3年，预计第4年起为14–16%
- 租赁权：28年，另有保证续约25年的选项，费用为别墅价格的15%（总计53年）
- 含全屋精装、家电及中央空调
- 每栋别墅均配备独立泳池与按摩浴缸
- 毗邻丽思卡尔顿珍藏（Ritz-Carlton Reserve）、四季、嘉佩乐（Capella）及阿玛丽（Amandari）
12%净收益率具体意味着什么，按别墅户型划分
保证收益率在前三年内具有合同约束力，且以购买价格为计算基础。它并不取决于您所购别墅的实际经营表现——这段时期内的入住率风险由开发商承担，而非您本人。
| 别墅 | 价格 | 第1–3年（净12%） | 第4年起（预计净14–16%） |
|---|---|---|---|
| 一居室 · 103 m² | $320,000 (Rp 5.6B) | 每年$38,400 | $44,800 – $51,200 |
| 两居室 · 237 m² | $510,000 (Rp 8.9B) | 每年$61,200 | $71,400 – $81,600 |
| 两居室尊享 · 252 m² | $600,000 (Rp 10.5B) | 每年$72,000 | $84,000 – $96,000 |
| 三居室 · 349 m² | $700,000 (Rp 12.2B) | 每年$84,000 | $98,000 – $112,000 |
第1–3年为合同保证收益。第4年起的数字为基于当前市场数据的预测，并不构成对未来回报的保证。
毛收益率 vs 净收益率——为何这一区别至关重要
大多数巴厘岛别墅信息宣传的是毛收益率：年租金收入除以购买价格，尚未扣除任何费用。这是最容易显得亮眼的数字，因为还没有任何支出被扣除。
毛收益率与净收益率之间，隔着房产税、管理费、水电费、维护费、租赁营销成本以及空置率——即客人之间别墅空置的那些夜晚。一套宣传为20%毛收益率的房产，通常实际净收益率为10–14%。
Puri Sidem 给出的是净收益率。清洁、维护、客人服务及出租期间的水电费用均已从上述数字中扣除。您所看到的，就是最终到手的。
为何这项保证具有可执行性，而非仅仅是愿景
保证净收益率是开发商在固定初始周期内以合同形式承担的数字。预计收益率则是基于当前市场行情的预测——具有参考价值，但并非承诺。透明的架构会将两者分别列明，绝不将其混为一个笼统的头条数字。
有两点让这项保证在此处显得可信。首先，租赁期内无需缴纳房产税，消除了对净利润的持续侵蚀。其次，BFD 运营着自有的物业管理公司，因此入住率与维护工作由承担保证责任的一方直接负责——而非外包给一个对您毫无义务的运营商。
关于第4年起预测数字的背景：周边6公里范围内住宿的确认入住率为72–92%。Puri Sidem 同时位于巴厘岛 RTRW 土地利用规划下的粉色商业区之内，短租经营在此合法——该收益并非依赖于游走在灰色地带。
数字背后的产权结构
外国公民无法在印尼持有永久产权（Hak Milik）——任何向外国买家提供永久产权的说法，实际上是在提供一种印尼法律中并不存在的东西。Puri Sidem 采用租赁权模式：初始租期28年，另有保证以别墅价格15%的费用续约25年的选项。总计53年的稳固产权保障，续约费用在合同中即已固定，无需日后协商。
在比较收益率时，这一区别至关重要。一项建立在续约未获保证、或续约费用未明确的架构之上的高回报，与建立在53年合同固定产权之上的相同回报，二者并不具有可比性。
Bali Family Development
一家覆盖全流程的投资与开发公司——从市场分析、施工建造，到租赁运营与长期合法架构，均一手包办。BFD 成立于2022年，按国际标准建造，并对每栋别墅进行端到端的全程管理。
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您所支付的即是一栋完工别墅。别墅将以完整建成、全屋精装的状态交付，所有家电与中央空调均已安装完毕，另配有独立泳池和按摩浴缸——从第一天起即可自住或出租。与购买空置公寓不同，您无需为装修或家具再准备第二笔预算。
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