Le bail à Bali expliqué : ce que « Hak Pakai » signifie vraiment pour les investisseurs étrangers

Le droit indonésien réserve la pleine propriété — Hak Milik — aux citoyens indonésiens. Les investisseurs étrangers ne peuvent pas détenir ce titre directement, quelle que soit la manière dont l’achat est structuré.

C’est le point de départ de toute structure immobilière légitime à Bali destinée aux acheteurs étrangers. Quiconque vous propose la pleine propriété en tant qu’étranger vous propose quelque chose qui n’existe pas dans le droit indonésien.

Le Hak Pakai (« droit d’usage ») est un titre qui peut, sous certaines conditions, être détenu dans une structure accessible aux investisseurs étrangers, généralement via une PT PMA (société à capitaux étrangers). Le bail est une voie plus simple et plus courante : un contrat de location long terme conclu directement avec le propriétaire du terrain, pour un nombre d’années déterminé, souvent assorti d’une option de renouvellement.

La plupart des projets de villas clé en main vendus à des investisseurs étrangers recourent au bail, précisément parce qu’il est plus simple, ne nécessite aucune structure de société pour le détenir, et est plus facile à rendre juridiquement inattaquable dans un seul contrat.

La durée initiale, en années — pas « long terme », un chiffre réel.

Si une extension est garantie ou simplement « possible », et le coût exact de cette extension (un pourcentage fixe du prix d’achat est bien plus sûr qu’un montant à négocier ultérieurement).

Ce qu’il advient de l’obligation de taxe foncière pendant la durée du bail.

Exemple : une structure annonçant un bail initial de 28 ans avec une extension garantie de 25 ans pour 15% du prix d’achat vous donne 53 ans de propriété noir sur blanc, que vous pouvez tenir en main avant de signer — pas une promesse d’y réfléchir plus tard.

Un langage flou sur l’extension (« extension possible ») sans coût fixe ni garantie.

Aucune clarté sur qui paie la taxe foncière pendant le bail.

Une durée de propriété totale qui ne fonctionne que si chaque extension optionnelle est exercée — alors qu’aucune n’est réellement garantie par écrit.