Erbpacht auf Bali erklärt: Was „Hak Pakai“ für ausländische Investoren wirklich bedeutet

Das indonesische Recht behält das volle Grundeigentum — Hak Milik — indonesischen Staatsbürgern vor. Ausländische Investoren können diesen Titel nicht direkt halten, unabhängig davon, wie der Kauf strukturiert ist.

Das ist der Ausgangspunkt für jede legitime Bali-Immobilienstruktur für ausländische Käufer. Wer Ihnen als Ausländer volles Grundeigentum anbietet, bietet Ihnen etwas an, das es im indonesischen Recht nicht gibt.

Hak Pakai („Nutzungsrecht“) ist ein Titel, der unter bestimmten Bedingungen in einer für ausländische Investoren zugänglichen Struktur gehalten werden kann, typischerweise über eine PT PMA (Gesellschaft in ausländischem Besitz). Die Erbpacht ist ein einfacherer, häufigerer Weg: eine langfristige Pachtvereinbarung direkt mit dem Grundstückseigentümer, über eine feste Anzahl von Jahren, oft mit einer bereits eingebauten Verlängerungsoption.

Die meisten schlüsselfertigen Villenprojekte, die an ausländische Investoren verkauft werden, nutzen die Erbpacht, gerade weil sie einfacher ist, keine Gesellschaftsstruktur zum Halten erfordert und sich in einem einzigen Vertrag leichter rechtssicher gestalten lässt.

Die anfängliche Laufzeit in Jahren — nicht „langfristig“, sondern eine tatsächliche Zahl.

Ob eine Verlängerung garantiert oder lediglich „möglich“ ist, und die genauen Kosten dieser Verlängerung (ein fester Prozentsatz des Kaufpreises ist weitaus sicherer als eine später zu verhandelnde Zahl).

Was mit der Grundsteuerpflicht während der Pachtzeit geschieht.

Beispiel: Eine Struktur mit einem anfänglichen 27-jährigen Pachtrecht und einer garantierten 25-jährigen Verlängerung für 15 % des Kaufpreises gibt Ihnen ein Eigentumsrecht auf dem Papier, das Sie vor der Unterzeichnung in Händen halten – nicht das Versprechen, es später zu klären.

Vage Formulierungen zur Verlängerung („Verlängerung möglich“) ohne feste Kosten oder Garantie.

Keine Klarheit darüber, wer während der Pacht die Grundsteuer zahlt.

Ein Gesamteigentumszeitraum, der nur funktioniert, wenn jede optionale Verlängerung ausgeübt wird — und keine davon tatsächlich schriftlich garantiert ist.