Muligheten
Villaer på Bali markedsføres ofte med bruttoavkastninger som ikke overlever møtet med skatter, avgifter og tomgang. Puri Sidem oppgir netto: 12% garantert, 14–16% estimert fra år 4.
Tall støttet av en 53-årig eierskapsstruktur og et forvaltningsselskap som svarer til deg — ikke en prognose pyntet opp som en garanti.
16
Boutique-villaer
$320,000
Fra
≈ Rp 5.6B
12%+
Garantert avkastning
53 år
Total leieperiode
- 12% garantert leieavkastning — de første 3 årene, estimert 14–16% deretter
- Leasehold: 28 år + garantert forlengelse på 25 år for 15% av villaprisen (53 år totalt)
- Fullt møblert + hvitevarer + sentral aircondition inkludert
- Privat basseng & jacuzzi i hver villa
- Omgitt av Ritz-Carlton Reserve, Four Seasons, Capella & Amandari
Hva 12% netto faktisk betaler, per villatype
Den garanterte avkastningen er kontraktfestet for de første tre årene og beregnes ut fra kjøpsprisen. Den avhenger ikke av hvordan din enkelte villa presterer — belegg-risikoen i den perioden ligger hos utbygger, ikke hos deg.
| Villa | Pris | År 1–3 (12% netto) | Fra år 4 (14–16% est.) |
|---|---|---|---|
| 1 soverom · 103 m² | $320,000 (Rp 5.6B) | $38,400 / år | $44,800 – $51,200 |
| 2 soverom · 237 m² | $510,000 (Rp 8.9B) | $61,200 / år | $71,400 – $81,600 |
| 2 soverom Premier · 252 m² | $600,000 (Rp 10.5B) | $72,000 / år | $84,000 – $96,000 |
| 3 soverom · 349 m² | $700,000 (Rp 12.2B) | $84,000 / år | $98,000 – $112,000 |
Årene 1–3 er kontraktfestet garantert. Tall fra år 4 er estimater basert på gjeldende markedsdata og er ikke en garanti for fremtidig avkastning.
Bruttoavkastning mot nettoavkastning — hvorfor forskjellen avgjør alt
De fleste villaannonser på Bali oppgir bruttoavkastning: årlig leieinntekt delt på kjøpspris, før noe er trukket fra. Det er det enkleste tallet å gjøre imponerende, fordi ingenting er trukket fra det ennå.
Mellom brutto og netto ligger eiendomsskatt, forvaltningsgebyrer, strøm/vann, vedlikehold, markedsføringskostnader for utleien og tomgang — nettene villaen står tom mellom gjester. En eiendom markedsført med 20% brutto leverer typisk 10–14% netto.
Puri Sidem oppgir netto. Rengjøring, vedlikehold, gjestehåndtering og strøm/vann under utleie er allerede trukket fra tallene over. Det du ser, er det som når frem til deg.
Hvorfor garantien er håndhevbar og ikke bare et ønske
En garantert nettoavkastning er et kontraktfestet tall utbygger garanterer for en fast innledende periode. En estimert avkastning er en prognose basert på nåværende markedsatferd — nyttig, men ikke et løfte. En transparent struktur oppgir begge deler separat og blander dem aldri sammen til ett samlet toppnummer.
To ting gjør garantien troverdig her. For det første er det ingen eiendomsskatt i leieperioden, noe som fjerner et gjentakende trekk fra nettofortjenesten. For det andre driver BFD sitt eget forvaltningsselskap, slik at belegg og vedlikehold håndteres av samme part som står bak garantien — ikke satt ut til en operatør uten forpliktelser overfor deg.
Kontekst for estimatet fra år 4: bekreftet belegg hos naboanlegg innen en radius på 6 km ligger på 72–92%. Puri Sidem ligger også innenfor den rosa kommersielle sonen under Balis RTRW-arealplan, hvor korttidsutleie er lovlig — avkastningen avhenger ikke av å operere i en gråsone.
Eierskapsstrukturen bak tallene
Utenlandske statsborgere kan ikke inneha freehold-tomt (Hak Milik) i Indonesia — ethvert tilbud om freehold til en utenlandsk kjøper tilbyr noe som ikke finnes i indonesisk lov. Puri Sidem benytter leasehold: 28 år innledende, pluss en garantert forlengelse på 25 år til 15% av villaprisen. Femtitre år med sikret eierskap, med forlengelseskostnaden fastsatt i kontrakten fremfor forhandlet senere.
Dette skillet betyr noe når man sammenligner avkastninger. En høy avkastning på en struktur med en ikke-garantert forlengelse, eller en uspesifisert forlengelseskostnad, er ikke sammenlignbar med den samme avkastningen på 53 år med kontraktfestet, fast eierperiode.
Fire måter å eie en del av Ubud på
1 Bedroom10 illustrasjonerIntimt tilfluktssted
≈ Rp 5.6B (IDR, kun til juridisk referanse)
2 Bedroom10 illustrasjonerFristed over to etasjer
≈ Rp 8.9B (IDR, kun til juridisk referanse)
3 Bedroom10 illustrasjonerRommelig familieeiendom
≈ Rp 12.2B (IDR, kun til juridisk referanse)
Bali Family Development
Et investerings- og utviklingsselskap med full syklus — fra markedsanalyse og bygging til utleie og langsiktig juridisk struktur. BFD ble grunnlagt i 2022, bygger etter internasjonale standarder og forvalter hver villa fra start til slutt.
Mer om BFDOfte stilte spørsmål
Prisen er den ferdige villaen. Den leveres fullstendig oppført og fullt møblert, med alle hvitevarer og sentral aircondition installert, i tillegg til privat basseng og jacuzzi — klar til å bo i eller leie ut fra dag én. I motsetning til å kjøpe en tom leilighet, er det ikke noe ekstra budsjett for ferdigstillelse eller møbler.
Kontakt
Be om det fullstendige investordossieret.
Plantegninger, betalingsplaner, ROI-modell og leiebetingelser — sendt direkte av teamet vårt.