Freehold o Leasehold a Bali? La risposta chiara per gli investitori italiani

Nel mercato immobiliare di Bali, parole come 'garantito' vengono usate con leggerezza. A Puri Sidem — Private Residences Collection a Ubud, gli impegni che contano sono scritti in due documenti, il contratto di locazione e l'accordo di gestione degli affitti, come obblighi contrattuali — non proiezioni, e non obiettivi.

Il progetto Puri Sidem è stato sviluppato su un terreno di circa 500 m² a Kenderan, Greater Ubud, con titolo di proprietà freehold registrato a nome del promotore BFD. Questo significa che gli acquirenti di una villa otterranno un diritto di proprietà permanente, senza la necessità di rinegoziare il contratto di locazione in futuro.

Per chi preferisse comunque il leasehold, BFD offre una soluzione di 27 anni più un’estensione garantita, che consente di aggiungere altri 25 anni (totale 27 + 25 anni). L’estensione è prevista al 15 % del valore iniziale e viene attivata automaticamente alla scadenza del periodo principale.

L'investimento si basa su una struttura di leasehold di 27 anni, con un'estensione garantita di ulteriori 25 anni al 15% del prezzo d'acquisto. Sovrapposto al contratto di locazione c'è l'accordo di gestione degli affitti, che regola il funzionamento della villa. Questo accordo definisce i pagamenti al proprietario, il calendario dei pagamenti e i rimedi a disposizione del proprietario in caso di mancato pagamento.

Dal punto di vista fiscale, il possesso di un freehold consente di pianificare la successione patrimoniale con maggiore flessibilità, riducendo l’incidenza di imposte di trasferimento rispetto a un leasehold che, al termine del periodo, richiederebbe una nuova negoziazione o il pagamento di un indennizzo.

Inoltre, il valore di mercato di un immobile freehold tende a crescere più rapidamente, poiché gli acquirenti internazionali attribuiscono un premium alla certezza di possedere il terreno per sempre. Questo effetto si traduce in una maggiore liquidità in caso di rivendita futura.

La consegna delle 16 residenze — tipologie con una, due e tre camere da letto, ciascuna con piscina privata — è prevista per luglio–settembre 2027. Dall'inizio delle operazioni, le residenze sono gestite secondo l'accordo di gestione degli affitti, con i pagamenti ai proprietari effettuati secondo il calendario definito da tale accordo.

La consegna delle unità è prevista per maggio 2027, con un avanzamento lavori attualmente al 70 % (verifica video di costruzione disponibile su richiesta). La programmazione prevede una fase di collaudo finale, seguita dall’avvio della gestione operativa della struttura ricettiva.

BFD (Bali Family Development) è il promotore del progetto e gestisce direttamente tutti gli aspetti legali, di costruzione e di marketing. La società ha una lunga esperienza nello sviluppo di proprietà di lusso a Bali, garantendo trasparenza, rispetto dei tempi e conformità alle normative locali.

L'orizzonte temporale esteso del leasehold è ciò che rende significativa questa seconda fase. Con l'estensione garantita disponibile, il programma di affitto non è una finestra breve ma una prospettiva pluridecennale, con il valore di rivendita del periodo di leasehold rimanente come considerazione secondaria per l'uscita.

Durante la chiamata verrà illustrato il processo di acquisto, dalla firma del contratto preliminare alla registrazione del titolo di proprietà, con particolare attenzione alle clausole di trasferimento e alle eventuali agevolazioni fiscali per i cittadini italiani residenti all’estero.

Infine, ti consigliamo di valutare la possibilità di inserire la villa nel tuo piano di successione familiare, consultando un consulente legale esperto in diritto immobiliare indonesiano. Questo garantirà che il patrimonio possa essere tramandato senza sorprese e con il massimo beneficio fiscale.